房地产企业进行税收筹划的思路是什么？

1. 房地产企业进行税收筹划的思路是什么？

房地产公司大致可以分为房地产开发公司、房地产中介服务公司、房地产综合公司等。 目前国内房地产公司主要缴纳的税种有增值税、房地产税、土地增值税、企业所得税、契税、城镇土地使用税等。总的来说，就是税负压力大，那么又有哪些方法可以合理合规节税避税呢？
         　　房地产开发公司常见问题：
         　　1、房地产开发公司成本权证少，进项不足。
         　　房地产开发企业的用工来源复杂，材料来源不统一，即使业务属实，供应商、用工环节也可能缺乏发票
         　　2、中介费用之类的中介费用不能提供发票，而且金额很多。
         　　3、股东分红时需要交20％的股息税，个税很高。
         　　4、房产开发企业快捷核算可能会有不规范行为出现，税务风险会增加
         　　房地产开发企业的收入来源复杂，资金支出、流入复杂，财务会计核算困难，无法完全核算企业的收入、支出收入，因此企业的实际经营状况比较混乱。
         　　房地产公司如何降低企业税负
         　　一、利用有限公司的财政返还奖励
         　　操作方式：在地方政府园区注册一家新公司或分公司（不用实体入驻），主体公司把业务分包到新公司，而新公司也等同于承担了主体公司税负，在园区纳税得到当地政府财政支持，促进企业和地方共同发展。这是地方政府园区的“有限公司返税政策”。当月正常纳税，次月奖励返还到公司账户。
         　　增值税返还：按照地方留存部分的70％-90％给予支持奖励
         　　企业所得税的返还：按照地方留存部分的70％-90％给予支持奖励。
 

         　　案例分析：“链+”这个名字对于房产界肯定都不陌生了，也无需过多介绍，在该公司入驻到笔者所在重庆园区后，不仅促进了当地的发展，也为该公司节省了大部分税负。就拿他们年底有3000万的增值税/企业所得税计算。
         　　增值税： 3000w/（1.6 ％ ） *6％=169.8w
         　   附加税： 169.8w* 12 ％=20.38w
         　　企业所得税： 3000瓦* 25 ％=750w
         　　股东股息税： （3000w- 750w） *20％=450w
         　　企业合计1390w左右的税金，以3000w来看，约一半的利润要交税，实际到手的只剩下约二分之一。
         　 在注册入驻到园区后，享受园区税收返还
        增值税：169.8*50%（地方留存部分）*80%=67.92w
         　 企业所得税：750w*40％（地方留存部分）*80％=240w；
         　 共计扶持奖励67.92w+240w=307.92w到企业账户
         　　
         　　二、个人独资核征收政策
         　　操作形式：针对企业缺票、企业所得税高、个税高等问题，可以通过在园区成立个人独资企业来承接主体公司业务、或者用个人独资企业转移利润发放形式。个人独资只用缴纳增值税、附加税、个税，不用缴纳企业所得税和分红税。
         　　具体内容：园区和人独资企业应交纳的税率如下。
         　　核定后个人所得税：0.5%~ 2.1％
         　　增值税：1％ （疫情年后由3%变为1%）
         　　附加税： 0.06％ （征收12 ％减半6 ％ ）
         　　综合税负仅在3％左右
     　　案例分析：比如链+的一名股东，他占股20％，年末分红时利润（3000-750 ） *20％=450w，需要缴纳分红税： 450*20％=90w。
            在个人独资企业核定后：
         　　增值税： 450w/（11 ％ ） X1％=4.45w
         　　个人所得税450*10％*30％-4.05=9.45w
         　　附加税： 4.45w*6％=0.267w
         　　个人独资企业核定征收的税负：
         　　4.45 +9.45+ 0.267=14.167w
         　　在纳完这14万的税额过后剩下的钱就可以自由提取支配，90万的税和14万的税相比瞬间降低了数倍。

2. 房地产企业经营中的税收筹划方法是什么？

3. 房地产企业如何做税收筹划？

 针对房地产企业而言，传统的税收筹划集中在土地增值税上，土地增值税筹划的总体思路是，降低增值额进而降低增值率，以达到少交甚至不交土地增值税的目的。
   土地增值税的筹划方法主要有一下几种：
   （1）利用临界点
   从纳税筹划的角度考虑，企业可选择适当的开发方案，避免因增值率稍高于起征点而造成税负的增加。企业也可以利用土地增值税的临界点进行筹划，避免出现适用更高一级税率的情况。
   （2）收入分散
   对于包含装修和相关设备的房屋，可以考虑将合同分两次签订。
   （3）选择适当的利息扣除方法
   房地产企业贷款利息扣除的限额分为两种情况，一种是在商业银行同类同期贷款利率的限度内据实扣除，另一种是按税法规定的房地产开发成本的10%以内扣除。
   （4）代收费用并入房价
   这些费用一般先由房地产企业收取，后由房地产企业还会因此而有结余。对于代收费用有两种处理方法，第一种是将代收费用计入房价中向购买方一并收取；第二种是在房价之外单独收取。
   （5)增加扣除项目金额
   （6）费用转移、加大开发成本
   （7）成本核算对象筹划
   房地产公司在同时开发多处房地产时，可以分别核算，也可以合并核算，两种方式所缴纳的税额是不同的，这就为企业选择核算方式提供了税收筹划空间。一般来讲，合并核算的税收利益大一些，但也存在分别核算更有利的情况。
   （8）利用合作建房
   按照税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。
   （9）利用代建房
   （10）在合法的前提下延后土地增值税清算时间
   首先问题涉及比较广泛经营公司涉及到增值税、企业所得税、人员工资个税和股东分红税，我来为您列举一一解答：
   
   增值税、所得税：   增值税、所得税高的解决方案有两种，一：在税收洼地设立独立核算的分公司，所有税正常交交完可以有返还增值税，企业所得税地方留存部分25%-70%。二：配套与主公司经营范围相匹配的一般纳税人个人独资企业分流部分业务，让个人独资承担部分利润去交税，个人独资的税点一般在3个点左右（一般纳税人增值税可以全额抵扣，在税收洼地注册的个人独资增值税可以返还地方留存25%-70%）
   
   人员个税 ：   员工本来是与公司属于雇佣关系，比如公司花十万每月雇佣了某人来为公司提供某项服务，现转变雇佣关系为合作关系，让员工成立工作室和公司签立合同把工资以合作费形式公对公打款，比员工直接缴纳七级累进肯定是要节省不少的，在税收洼地成立的工作室增值税同样可以享受增值税返还
   
   股东分红：   一：通过总部经济招商在税收洼地注册有限合伙企业，让有限合伙企业成为股东，20%分红税照常交，但是交完税后会有地方财政返还税款地方留存部分25%-70%（视园区而定）
   
   假设有限合伙是股东分红税缴税100w（股东分红税20%）正常各地方上缴之后就没有了，但是你的有限合伙注册地是在税收洼地园区就可以返还10w-28w（所得税国家是四六开，国家要拿走百分之六十，地方留存部分为百分之四十100w*40%*返比例）
   
   二：注册配套主公司经营范围相符的个人独资企业，通过业务分流让个人独资承担主公司部分利润去交税（业务分流的意思是我本公司接了一个项目，主公司下面的个人独资为主公司提供了某项服务，该项合作的合作款为XXXw），可以避免部分利润交股东分红税，个独核定征收承担部分税率一般控制3%-5%具体需要根据公司综合情况进行计算。
   举例：以服务业小规模一年500万为例
   增值税：500W/1.03*3%=145631.06
   附加税：145631.06*6%=8737.86
   所得税：500W/1.03*10%*35%-65500=104402.91
   综合税率：5.18%
   举例：一般纳税人500万为例
   一般纳税人：增值税：500w/1.06*6%=283018.87
   附加税：283018.87*6%=16981.13
   所得税：500w/1.06*10%*35%-65500=99594.34
   综合税率：7.9%（一般纳税人增值税全额抵扣后税率1.9%）
   
     
   
   房地产是高负债率产业，很多公司的 负债率在80%以上甚至90%以上 ，房地产企业用最少的自有资金启动开发项目。这种高杠杆的特点是开发者必须有很强的融资能力。 否则，资金链将面临断裂的危险。 
   
   　　改革开发到现在的20多年里，房地产市场销售暴涨，快速销售回款和丰富的融资渠道使房地产行业能够一直跳在高杠杆的刀尖上，除了极少数激进的房地产企业资金链断裂，大部分房地产企业基本上赚了很多钱。但是随着政府严管，加上银行融资的严管， 房地产行业迎来最大的 历史 转折点。 
      
    　　从现金流来看目前房地产企业受到双重打击。 
   
   第一，销售回款越来越慢。今年上半年房地产销售面积一直呈负增长趋势。销售额尚未进入负增长区间，但增速也从去年两位数增长降至5.6%。如果销售额不能逆转颓势，销售额的负增长也只是时间问题。在过去销售额旺盛的情况下，开发人员可以快速滚动开发，充分利用杠杆资金，但如果销售回款变慢，房地产的资金就不能尽快收回，这将对房开企业的运营方式造成很大的打击。造成很大的资金风险
   
   　　 怎样才能保证房开企业的资金不会断裂？ 
   
   　　大型房地产开发企业在大环境下生存有什么妙计吗？
      
            大型房地产开发有限公司可以参考以下两种情况模式： 
   
    　　第一，主要公司承包整个项目建设及建造。 
   
   　　房开企业一般拥有自己的建设公司，将自己建设公司的材料供应及设备服务分成两个子公司独立计算，将这两个部分的业务外包给子公司， 将子公司注册在税收洼地并申请高额的税收奖励返还扶持 ，业务产生的增值税、企业所得税都可以得到 地方的高额税收奖励返还扶持 ，欠缺的成本发票可以通过在税收洼地成立多个个人独资企业的方式， 解决成本发票欠缺的问题 
   
    　　举例说明： 
   
   　　某某建设有限公司业务范围：建筑工程、建材砂石销售 (税率13%)，业务体量大，但是进项发票不够， 成本发票大量欠缺，具体的操作方法是通过业务拆分，拆分成两家有限公司。 
   
   　　该建设公司分别在两个税收洼地设立两家有限公司，
   
    一家做建筑工程，一家做建材贸易，以及建筑设备的租赁业务 
   
   我们假设两家公司增值税一年纳税1000万，企业所得税纳税1000万
      
           通过税收洼地的高额税收奖励，可以分别返还给两家公司 
      
          增值税：1000万*50%*90%=450万 
      
         企业所得税：1000万*40%*90%=360万 
      
        纳税2000万，可以通过税收洼地的高额税收奖励返还获得：450万+360万=810万的税金 
   
     节约的810万税金可以极大地解决房开企业资金链紧张的问题 
   
   　　针对房开企业大量缺成本发票的问题，同样可以在税收 洼地成立多个建设，建筑相关的个人独资企业
   
   申请核定征收所得税的方式加以解决， 核定征收后综合税率仅需：0.5%-3.16%   由于是核定征收，不用考虑成本发票和进项发票按照核定的税率缴税即可。 
   
   我们来看个对比案例，假设500万的高额无票利润
   
   　　不包括增值税、附加税利润部分，只计算所得税和股东分红税。
   
     房开企业正常纳税 
   
   　　企业所得税：500*25%=125万
   
   　　股东分红：(500-125)*20%=75万
   
    　　税收洼地设立的个人独资企业： 
   
   　　个人所得税：500万*2.1%=10.5万
   
   　　分红税：个人独资企业无需缴纳分红税
      
             10.5万相对于200万来讲，节税90%以上 
   
   税收洼地设立的个人独资企业核定征收后非常适合解决房开企业高额无票支出，以及成本发票欠缺的问题。
      
     
   存货计价方法的选择。存货是企业在正常生产经营过程中持有以备出售的产成品或商品，或者为了出售仍然处在生产过程中的在产品，或者将在生产过程或提供劳务过程中消耗的材料、物料等，包括各种原材料、半成品、在产品、产成品、低值易耗品等。存货的计价方法主要有先进先出法、加权平均法、后进先出法。存货计价方法的选择对企业损益的计算有着直接的影响，从而影响到所得税的税基。一般来说，当材料价格不断上涨时，采用后进先出法来计价，可以使期末存货成本降低，本期销货成本提高，从而使企业计算应纳所得税额的基数相对的减少，达到减轻企业所得税负担，增加税后利润。反之，当材料价格不断下降，采用先进先出法来计价。
   固定资产折旧方法的选择。固定资产折旧方法主要有直线法和加速折旧法。固定资产的折旧额是产品成本的组成部分，而折旧额的大小与企业采取的折旧方法有着密切关系。采取不同的折旧方法，虽然应计提的折旧总额是相等的，但各期计提的折旧费用却相差很大，从而影响各期的利润及应纳的所得税。因此，对折旧方法的选择已成为企业实现税收筹划行为的主要手段之一。在利用固定资产折旧方法的选择进行税收筹划时，应考虑以下问题：所得税税率的变化影响；通货膨胀因素的影响；货币时间价值因素的影响等。
   费用分摊方法的选择。企业通常有许多费用开支项目，对发生的费用应及时核销入账。如已发生的坏账、呆账应及时列入费用，存货的盘亏及毁损应及时查明原因，属于正常损耗部分及时列入费用。对于能够合理预计发生额的费用、损失，应采用预提方法计入费用，适当缩短以后年度需分摊列支的费用、损失的摊销期。对于限额列支的费用，如工资性支出、业务招待费、广告费、业务宣传费、销售佣金、公益性捐赠支出及固定资产改良与修理等，应准确掌握其允许列支的范围和限额，企业必须在税法规定的范围内，使其发生的费用能得到税前扣除。
   这个问题太笼统，税收筹划本身是一个综合的，复杂的，贯穿地产企业经营全过程的。从企业拿地，成立，立项，建设开发，销售，每个环节都有对应的税收筹划点，都需要先熟悉项目所在地的房地产涉税的具体情况。比如前期土地出让合同签订时间，会涉及到土地使用税的纳税义务时间，项目立项的不同会涉及到后期土地增值税清算，等等
   谢谢，邀请，房地产企业投资，第一，投资大，基数高，并且涉及的行业范围广，要专业的人，做好税收规划，要考虑一下几点，第一，规避平台规划，具体表现是增值税适用四级超率累进税率，存在着明显地税跳跃临界点，因此，可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税，其关键性的操作是控制增长率，可以通过价格，扣除额的调节来实现，第二，投资转化，房地产公司，除了开发，销售房产这一传统经营模式外，还可以采用出租，投资联营等多样的转化技术，以上就是关于税收筹划的想法
   近年来，房地产开发企业面对国家不断出台的调控政策，竞争越来越激烈。在这种背景之下，控制企业的运营成本成了提高收益的重要手段，而税收筹划是控制成本的方法之一。房地产业涉税十余种，并不是所有税种都适合进行税收筹划的，土地增值税在税收筹划中可操作空间相对较大，因此，房地产开发企业对土地增值税进行筹划是常态，然而，不当的税收筹划又会带来税务稽查风险。
   税收优惠政策适用是否合法?
   我国房地产开发企业适用的土地增值税免税情形有纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%；因国家建设需要依法征用、收回的房地产；因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税；房地产企业一方以土地作价入股进行投资或联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业时，暂免征收土地增值税；对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税；委托代建免税：对开发商而言，虽然取得了收入的，但是没有发生产权转移，其收入不属于土地增值税的征税范围；
   当房地产开发企业向税务机关提出享受土地增值税免税待遇时，税务机关会仔细审核是否符合相关税收优惠政策的适用要求。而对于是否符合税收优惠政策的规定又常常存在争议，例如对“因国家建设需要依法征用、收回的房地产”中“因国家建设需要”该如何理解、是否一定有政府规划部门的公告、如果政府采取与企业签订回购协议的方式收回土地是否可以适用该优惠政策，都存在争议。
   销售收入是否有少计的情况?
   销售收入是计算土地增值税应纳税增值额的基础，也是在土地增值税预缴阶段的预征率适用的基础，因此无论在土地增值税预缴阶段还是清算阶段，税务机关都会判断是否存在隐瞒销售收入的行为，比如是否有隐瞒销售价格的行为、附属办公设备的购销合同价格是否合理、装修合同价格是否合理、土地增值税的清算单位是否合理合法等。
   扣除项目和金额是否准确?
   计算土地增值税时可扣除项目主要包括：土地出让金及税费、房地产开发成本、房地产开发费用、旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税费。同时，纳税人可按土地成本与开发成本之和的20%加计可扣除项目。税务稽查时税务机关主要看是否存在多结转开发成本以增加土地增值税扣除额的情形、应计入管理费用的土地使用税、印花税、房地产税是不是错误地计入了开发间接费用、代收费用有没有错误地加计扣除、各种成本是否都有对应的合法凭据、成本分摊是否合法等。
   综上，建议房地产开发企业需对土地增值税纳税筹划给予足够重视，企业相关要及时掌握最新政策，结合项目实际情况，通过合法的税收筹划方案降低企业税负，提升核心竞争力。同时，当面临税务机关质疑时，企业应积极寻求税法专业人士的帮助，从法律角度出发，积极应对，据理力争。
   合力中税作为国内最早的财税供应链协同解决方案提供商和国内首家电子票据综合服务平台服务商，凭借在财税管理领域多年来运筹帷幄和深耕细作，对房地产企业传统财务工作流程进行了全新升级改革，为企业提供一站式、全方位、全流程、全生命周期的财税解决方案及落地服务，构建了标准化、自动化财务管理流程，将企业交易端信息透明化，实现业务与财务深度融合，为财务人员发挥规划、预测、决策、控制、评价等职能提供大量真实、可靠信息。
   除此之外，合力中税帮助房地产企业打破了分子公司各自为阵、各业务部门之间“条块分割”所造成的“信息孤岛”现象，有效规避企业运营风险及涉税风险，实现集团总部与分子公司之间、内部各个部门之间的数据共享与应用，让管理者对集团整个运作流程进行系统化的管理与控制，清晰掌握企业运营状况，实现了线上线下、全方位、多品类的互补作战效应和更加人性化、高效率、高质量的财税管理。

4. 房地产企业税收筹划需要考虑的问题是什么？

税务筹划

5. 房地产企业如何做税收筹划

法律分析：房地产企业税收筹划：1、结算方式的筹划；2、进项税额抵扣时间的筹划；3.入住税收洼地；4、采购价格选择的筹划。
法律依据：《中华人民共和国税收征收管理法》
第一条 为了加强税收征收管理，规范税收征收和缴纳行为，保障国家税收收入，保护纳税人的合法权益，促进经济和社会发展，制定本法。
第二条 凡依法由税务机关征收的各种税收的征收管理，均适用本法。
第三条 税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行;法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。
任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。　
第四条 法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。
法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人为扣缴义务人。纳税人、扣缴义务人必须依照法律、行政法规的规定缴纳税款、代扣代缴、代收代缴税款。

6. 房地产企业税收筹划的介绍

对国家而言，税收筹划促进企业遵循国家产业政策的导向，有利于国家重点扶持的落后地区和幼稚产业的发展，有利于经济结构和产业结构的优化，从总体上扩大了国家税收的税基，增加了税源，有利于整个国民经济的健康、快速、稳定发展。

7. 商业地产税有哪些？

A：营业税：转让不动产税目，收入的3%
B:土地增值税：税率为四级超率累进税率，具体你可以自己看下百度，不懂的跟你说了你也不明白，总之，土地增值税很高。
C：城建、教育附加，城建附加按照营业税的7%（市区）或5%（县城,镇）或1%征收，教育附加按照营业税的3%。
D:企业所得税：按照利润的25%征收，现在大部分地区采用预缴的方式征收。详情请查询相应省份的《房地产企业所得税管理办法》。
E:如果将房产用于出租，则缴纳房产税，房产税税率有三种，一种是1.2%，一种是12%，租给个人税率为4%。
F:印花税，按转让不动产走，为合同金额的万分之五，按产权转移走。
G:如果是买入房地产，还要缴纳一个契税，为房地产价格的3%-5%，具体税率由省级人民政府确定。

8. 房地产企业税收筹划的目录

上篇 税收筹划一般原理第一章 税收征纳关系分析第一节 纳税主体——企业一、企业——独立经济法人二、现代企业的特征与现代企业制度第二节 征税主体——国家一、税收的本质二、税收的特征第三节 税收征纳——国家与纳税人之间的博弈一、税收征纳主体的理性假设：纳税理性与征税理性二、税收征纳博弈的种类三、税收征纳博弈的特点和规律四、税收管理第二章 税收筹划的一般认识第一节 税收筹划的现实性一、税收筹划内在于企业的经营活动之中二、税收筹划存在状况第二节 税收筹划的必要性一、税收的客观性是税收筹划的前提二、纳税与盈利的矛盾使税收筹划成为必然三、税收筹划是纳税人的一项基本权利四、树立税收筹划意识第三章 税收筹划的内涵第一节 税收筹划的概念一、税收筹划的定义二、税收筹划的特点三、税收筹划与相关概念的比较四、税收筹划的效应第二节 企业进行税收筹划的条件一、企业的自身状况二、税收制度因素第三节 企业进行税收筹划的诱因一、税收筹划的产生原因二、诱导企业进行税收筹划的因素第四节 税收筹划的实施原则第五节 税收筹划实施过程一、税收筹划的准备阶段二、税收筹划方案的设计阶段三、税收筹划方案的选择执行阶段四、税收筹划方案的反馈总结阶段第六节 税收筹划的空间一、税收筹划空间的有限性二、税收筹划空间的无限性第四章 税收筹划的方法第一节 税收筹划的思路……